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日志

 
 

2009年6月10日  

2009-06-10 00:10:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府喊房价高是贼喊捉贼

这几年来,随着城市化进程的加快,房价也在节节攀升。很多国家将整套房屋总价与家庭年可支配收入的比例作为度量住宅市场的重要指标,一般认为这个比例在3~6倍属于合适。但是目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍,其中北京、南京、青岛等城市的比率超过了10倍。面对房价压力的不仅是低收入群体甚至连中等收入群体也感到不堪重负了住房成了压在人们身上的一座“沉重大山”,几乎把人们发展的资本都给抽掉了。

是什么造成了这种现状?该检讨的也许是普通购房者,他们不量力而行的非理性购房某种程度上推高了房价。但他们会慢慢学会理性的,现在社会上对小户型房子、对二手房的需求不也很火爆吗?也许是开发商,他们为了取得市场暴利,“为富人盖房子”,不断地拉升房价也许是炒房团,他们的投机炒作无疑会给房地产市场火上浇油。然而,他们在商言商,追求利润最大化是他们的天性,只要有利可图就不会轻易放过,对他们进行过多的指责也是无济于事的。

2009年5月7日,茅于轼先生在他的新浪博客上发表《大家骂开发商不骂政府是愚蠢的》一文,对这一问题进行了精辟的分析。他说:我同意许多经济学家的看法,我国的房地产市场有相当程度的扭曲,表现在房价虚高;高档房的比例不适当的多,脱离了大众的需求;房地产业的利润比较高,而且长期居高不下;资金流入房地产业数量巨大,出现泡沫。”为什么会出现房价虚高?为什么开发商不肯降价?他分析说:企业作为供给方,总是想方设法提高价格,这一点也不奇怪。但是买方不是傻瓜,他们会尽量压价。现在房价高是买方愿意,而且也有钱,出高价买房,是他们,而不是房地产商抬高了房价。是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房答案在我国收入分配的特点上,即财富集中在少数人手里,他们手里有很多钱,他们要买好房子,买大房子,买贵房子。”为什么开发商可以拿到不正常的市场利润?房地产的投入要素主要是资金和土地,而他认为我国目前这两样要素都是竞争不充分的。现在土地要求通过公开拍卖,据统计,拍卖的还是少数。正因为土地市场没有培养起来,还是政府垄断着,高利润就有可能长期存在。资金的情况差不多,因为利率还没有放开,获取资金不是市场竞争的结果,而是靠关系。所以,房地产商都特别注意和政府保持一个良好的关系。个别房地产商难免有暗箱操作,做见不得人的事。但是这不能全怪他们,主要是制度环境造成的。”至于房地产业为什么有泡沫?他认为:“因为有大量资金没有别的出路,于是都涌向了房地产业,资金往哪边走,哪边的价格就上升。

茅先生的分析提醒我们对房地产市场存在的问题仅仅出于义愤是远远不够的,重要的是要对这一复杂的现象进行理性的分析,找出问题的症结所在,然后才能对症下药地予以解决。目前我国房地产市场问题的原因主要出在政府身上,正是收入分配结构上的严重不均、要素市场的政府垄断以及投资体制的没有理顺,才造成了房地产市场的诸多问题。我们如果放过政府而一味找开发商“算账”,不但于事无补,还会激化不应该激化的社会矛盾,引起剧烈的社会冲突。

目前,地方政府普遍存在着“经营城市”的工作思路,“卖地财政”成了财政收入的重要来源,房地产被当作经济的重要增长点,房价炒得越高,地价也被抬得越高,财政收入增长得也越快,这正是他们所求之不得的。在行政成本十分惊人并且还在不断增加的情况下,经营城市和卖地财政成了政府的一块巨大财源,政府的职能发生了异化,成了房地产的总开发商。同时,部分政府官员与开发商勾结在一起,形成直接的利益联盟。因此,要政府切实有效地而不是虚张声势地采取调控措施平抑房价,恐怕难矣!某个城市的市长说由于房价上涨太快,市民的生活质量已经受到影响,并且还会影响到城市的未来发展。但这个问题的出现,政府本身就负有不可推卸的责任。政府喊房价太高了实在有些“贼喊捉贼”的味道。

房子可以炒,可以走向市场化,但作为解决城市中低收入者居住问题的普通住宅又怎是一个“炒”字了得?怎能向市场一推了之?由于他们的经济实力,高房价将使他们不堪重负。因此,政府有责任多提供一些保障性住房尤其是廉租房满足他们的需求。但目前政府实行的还是“黑箱操作”,好不容易建起一些经济适用房了,但结果往往落到有钱人手中,房子成了他们投资获利的工具。至于国外用来解决城市低收入者住房问题的主要方式的廉租房,在我们这里更是雷声大,雨点小。

手中掌握着大量的土地资源、每年财政收入都以惊人速度增长的政府,为什么就不能多提供一些保障性住房呢?归根到底还是“利益”二字在作怪。保障性住房问题都解决了,广大中低收入者都有房住了,楼市的需求就会大大降低,就会影响到房价。这无疑是他们所不愿意看到的。

因此,面对城市住房这一难题,最该检讨的还是政府。只有进行政治体制改革,改变权力的性质和功能,使政府的行政从利益集团之间中立出来,从直接的经济利益中摆脱出来,切实履行起为社会提供保障性住房的职责,这个问题才有望得到根本的解决,广大的城市中低收入者才有望实现“居者有其屋”。

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